共享办公资源由百家争鸣向头部玩家集中 智能化、差异化成为共享办公的新探索

　　后烧钱时代 共享办公开始追求盈利

　　2015年，伴随着“双创”的兴起，在共享经济的大潮下，共享办公空间从无到有开始了一路狂奔。不仅WeWork，优客工场、纳什空间、氪空间等行业巨头纷纷跑马圈地，扩张着势力范围。在各地政府的支持下，共享办公也吸引了众多创业者和汹涌资本的关注。各地的共享办公平台不断涌现，以各种名义做众创。有的是为了政府补贴，有的则是凑热闹，甚至很多孵化器都打着共享办公的标签出现，全国范围内的共享办公平台很快就超过了上万家。

　　但与共享单车类似，百家争鸣仅两年后，2017年开始，共享办公行业就迎来了洗牌，倒闭、关门、并购重组，层出不穷。随着金融水龙头的持续收紧，大量的共享办公平台在烧光了最初的投资资金后陷入经营困境。相比之下仅有几个头部玩家的日子依旧有声有色，融资、扩张两不耽误。

　　仲量联行的报告数据显示，2018年第二季度，联合办公整体品牌数量增速放缓，但绝对增量相对可观，行业的市场资源、资本、业务等越来越向头部企业集中。毕竟市场涌动、资本狂热只是一时，如何长久地赚钱才是好生意的基础。如今，面对共享办公的下半场，头部玩家们开始思考如何布局共享办公的未来，提高盈利能力，创新新模式，加入智能科技等，头部玩家们希望借此探索出未来发展的新道路。

　　扩规模：寡头玩家的增量游戏

　　近日，在鸟巢附近的纳什空间旗舰店里，纳什空间创始人张剑宣布纳什空间签下世纪财富中心面积8000余平方米的办公空间，在CBD商圈办公社区再落一子，也为纳什空间迈进百万平方米时代正式拉开序幕。

　　“没有不争体量的。”纳什空间联合创始人表示，从体量上来说，纳什空间已经是超大规模的共享办公企业，也是国内共享办公平台中第一个完成管理百万平方米规模的企业。

　　据公开资料，纳什空间已经完成了五个城市布局、运营面积达到了100万平方米，共计有14000家入驻企业、10万+工位数量，成为行业规模最大的联合办公运营商。

　　不仅是纳什空间，优客工场10月份完成了对方糖小镇的并购，还在 8 月和 9 月前后并购和收购了智能化办公平台火箭科技和大观建筑。并在近期完成了 2 亿美元 D 轮融资后，开始寻找海外收购机会。

　　氪空间则在不久前签约了北京CBD甲级写字楼财富中心大厦，将在大厦内40和41两层打造出5000余平方米的联合办公空间。这是氪空间在国贸商圈的第六个社区，开业后将与氪空间中海广场、大都会、海航实业大厦、慈云寺、大成国际五个CBD区域的已开业社区协同，驱动该区域办公空间的升级，为区域内企业提供更加优质高效、灵活舒适的办公解决方案。

　　很显然，在纳什空间、优客工场、氪空间等企业不断释放扩张信息的背后是共享办公寡头玩家们强大的融资能力。6月份，纳什空间宣布获得近5亿元人民币的B+轮融资；优客工场获得D轮融资；7月份，WeWork中国则宣布获得5亿美元B轮融资；8月份，梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资。

　　正是在资本的支持下，共享办公的游戏方式也在开始变化。最初的地点选择主要以产业园区或城市边缘地带的写字楼为主，但随着市场的认可度提升，联合办公空间已经从产业园区、低端写字楼等成本低廉的区域，逐渐向城市地标性商办建筑内扩张。

　　比如，越来越多的联合办公空间开始选择入驻城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、综合体等。联合办公空间向高低两端渗透，尤其是向高端迸发的趋势越来越明显。

　　这样强势发展的背后必然带来剧烈的洗牌。“一开始的时候，大家以各种名义做众创，有的是为了政府补贴，有的则是凑热闹。随后，行业洗牌还是很明显的。倒闭、关门，市场开始呈现优胜劣汰的整合。整合之后就会形成像马拉松一样的赛跑，会形成不同的集团效应，头部效应显现。”张剑表示。

　　同时，行业的合并潮加速，头部力量逐步显现。2018年1月份，优客工场全资收购洪泰创新空间；裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity;3月份，优客工场宣布与无界空间合并，并收购wedo联合创业社；同月，WeWork中国收购裸心社；7月，优客工场与Workingdom进行合并，与爱特众创达成并购合作意向等。这意味着，小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。

　　和任何一个新兴行业一样，经历了最初的百家争鸣，大多数玩家开始离开，剩下寡头们则继续壮大，也同时改变了整个游戏的玩法。

　　求利润：从吃差价到赚服务

　　首当其冲的改变，就是对于盈利的追求。毕竟烧投资人的钱只是暂时的，看得见的盈利模式才是长远发展的保障。

　　其实，共享办公在最初仅仅是一个赚差价的生意，低价拿到写字楼，改造后再出租，赚取差价。这种模式的进入门槛极低，只要能低价拿到写字楼再通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值，就能赚取租金的差价。有业内人士便表示，如果将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼改造成共享办公，其租金可以达到7-12元/平方米/天，甚至是更高的水平。但现在，仅仅有关系拿到低租金的共享办公平台，已经很难“活下去了”。

　　数据显示，联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡，但单体项目85%的出租率并不容易做到。大部分的共享办公空间的实际出租率都达不到80%，标杆企业的出租率也将将超过80%。根据公开资料显示，即便项目大多数位于城市核心商圈， SOHO 3Q的平均出租率也仅有88%，氪空间的出租率达到94%，优客工场、纳什空间的出租率行业最高，均为95%。这使得大量共享办公企业开始改变仅依靠租金的模式。

　　其实业内都明白，共享办公的“租金”模式是行业的过渡期，未来一定是要提供全流程的企业服务。纳什空间联合创始人史志隽表示，行业里的共识是：共享办公不比房地产行业，挣不了快钱，一点点把规模做大才有溢价空间，规模也是头部企业做大做强的基础。纳什空间如今能做到盈利，除了传统的工位收入做基础，共享办公已发展到了以创新研发、生态构建为主导的阶段，未入住企业提供智能办公支持和全链条的服务成了工位之外另外的重要收入。

　　根据WeWork的公开资料显示，2014年租金收入占到了其总体收入的 93.33%，融资报告中预计在2018年，整体租金收入会占到整体的87.27%，服务型收入从6.67% 增加到12.73%。

　　可见，服务收入成了共享办公盈利与否的重要指标。不久前刚完成B轮融资，主打科技办公的“梦想加”也是差异化突围的样本之一，它不只提供用户办公场所，还有一体化智能商业办公服务解决方案。据了解，其在北京的共享办公空间工位月租为1800-2200元。

　　“租金+”已经成为了很多共享办公企业关注的焦点，他们认为，围绕空间入口能够不断附加新的收入。

　　业内人士认为，未来，办公空间从资产属性变成服务属性，商业模式从租金导向变成流量导向，属性从地产属性变成平台属性。特别是做平台，需要为这一类客户提供综合性服务，然后有多次服务，并把它变成一种可以输出的服务模式。