位于北外滩海门路和东大名路之间的“上海星港国际中心”项目，有高达263米、目前上海最高的双子塔，而该项目的前身――海门路55号地块，是6年前的“全国总价地王”。

　　图片来源：虹口区政府网站

　　几经辗转，这个昔日“地王”项目在近日正式转售。11月13日，上海国际港务（集团）股份有限公司（以下简称“上港”）公告称，通过公开挂牌方式一次性出售上海星外滩开发建设有限公司（以下简称“星外滩”）100%股权，凯德集团旗下来福士基金与新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMONS公司以127.86亿元的挂牌底价竞得。

　　CBRE世邦魏理仕统计显示，这是今年内上海最大的一笔大宗投资交易，亦为至今为止上海外资投资最大的一笔大宗交易。

　　如今抬望项目周围，上港手中的“上海港国际客运中心”、金茂手中的“上海国际航运服务中心”以及这次售出的“上海星港国际中心”，恰构成了北外滩滨江的核心地段，与陆家嘴(行情600663,诊股)隔江相望。

　　每日经济新闻记者注意到，虽然上海星港国际中心已经易主，不过在上港和金茂之间让人眼花缭乱的大戏才刚刚开始。

　　北外滩诞生“全国总价地王”

　　“挑高4米，尽享江景；临水行走，直达江岸”，规划了滨江空中绿街的北外滩，曾铆足了上海人的美好想象。

　　6年前，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿元，不仅刷新了上海当年的地价记录，还成为“全国总价地王”。根据总成交价格及建筑面积估算，该项目楼面价约6万元/平方米。

　　这个“地王”称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地一时风头无两。

　　“地王”之上，是如今的"上海星港国际中心"，总建筑面积42.76万平方米，其上在3层高24米的商业裙房外，还规划了2幢263米高的超高层。

　　2013年，为了打造这个颇有野心的项目，上港与中国金茂全资子公司“威旺置业”各出资人民币20亿元，各占注册资本的50%，建立了上海星外滩开发建设有限公司，后在2013年6月8日第一届董事会第一次会议上各增资人民币10亿元，公司注册资本增加至60亿元。

　　星外滩主要负责在上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发建设。

　　股权易手一波三折金茂与上港“好聚好散”

　　那一段时期，北外滩核心地带似乎就被上港和金茂“把持”着，由两家各持50%股份的有三家子公司――星外滩、上海银汇房地产发展有限公司（下称“银汇公司”）、上海国际航运服务中心开发有限公司（下称“航运公司”）。

　　星外滩负责打造海门路55号地块，银汇公司负责打造上海国际航运服务中心项目西块地块（占地面积约4.13万平方米，总建筑面积约20.37万平方米），航运公司负责上海国际航运服务中心项目东块和中块地块（占地面积约5.42万平方米，总建筑面积32.73万平方米）。

　　不过每日经济新闻记者留意到，金茂曾在2017年10月20日发布公告提示，正在筹划涉及出售其非全资附属的银汇公司、航运公司及星外滩各自50%股权。

　　但有意思的是，上港在2017年11月18日发布公告称，拟通过公开挂牌转让方式打包出售所持银汇公司、航运公司各50%的股权，并于2017年12月13日就其拟出售目标股权事项于上海联合产权交易所进行正式披露。

　　金茂随即一改当初计划，宣布不再考虑出售所持银汇公司和航运公司各50%股权的事项，并声明不放弃对另外50%股权的法定优先购买权。

　　每日经济新闻记者注意到，金茂在公告中还提及，在不放弃优先购买权的同时，其全资附属公司长沙荣茂企业管理有限公司（下称“长沙荣茂”）还将申请参与公开挂牌出售的竞买活动。从拟出售方变为收购方，金茂只用了不到两个月。

　　同一时间，上港也在上演相似的“角色转换”。2017年12月26日，上港以59.98亿元的代价从金茂子公司威旺置业手中拿下上海星外滩50%的股权。自管理权移交之日起，星外滩将成为上港的全资子公司。

　　2018年1月12日晚间，金茂以总计28.58亿元如愿收购银汇公司、航运公司各50%股权。这也意味着，上海国际航运服务中心将成为金茂的独资项目。

　　一买一卖，上港和金茂“好聚好散”，各自开始对自己北外滩项目的全权掌控。

　　彼时，双方均感觉良好。

　　金茂表示：“出售项目带来的现金流，将有助于集团整体财务状况及运营资金的优化，同时令集团可以适时寻找其他新投资机会。”上港方面也表示：“交易有利于上港集团(行情600018,诊股)进一步梳理和整合公司产业结构、优化公司资源配置，并将具备更丰富的产业地产载体和更广阔的发展空间，符合公司多元化发展战略方向，有利于上市公司的未来发展及全体股东和公司利益。”

　　在买回股权后不到11个月，上港却选择了再出售。或许比起长期收益，上港更希望看到短期效益。

　　每日经济新闻记者通过计算发现，本次上港受让星外滩50%股权，对其归母净利润的影响金额达17亿元。

　　北外滩到底出得了“地标”吗？

　　但上港为什么不选择“长期效益”这个选项？上述人士表示，除了企业的商业开发运营实力外，北外滩的商业环境和前景到底有多大，也备受争议。

　　根据《上海城市总体规划2017-2035》，黄浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于2017年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。

　　2017年，在上海虹口区公布的“北外滩发展规划”中，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体190万平方米。

　　不过，上述人士向每日经济新闻记者直言，北外滩区域其实比较有争议，有人觉得好，因为未来区域有这么多项目，但北外滩很多项目陆续被散售了。另外，北外滩这个地方大拆大建，无形中减少了很多居住人口的支撑，要提升整个区域的商业氛围，必须要吸引周边区域的人口，而区域和周边的瑞虹以及四川北路形成一定的竞争关系。

　　事实上，就区域竞争而言，即使对比如长宁这样的新兴商业圈，北外滩的竞争格局也略显弱势。以北外滩这样等级的商圈作对比，也有长宁这样的商圈与其形成竞争关系，因为长宁不仅有3条轨交（3号线、4号线、10号线），目前已有类似25万平方米IM长宁国际这样的重磅项目陆续交付，新项目入市较快。相较而言，北外滩仅仅依靠滨江资源，新项目发展速度明显缓慢。

　　同时上述业内人士指出，相较于隔江对望的陆家嘴，杨浦的发展更是向来不及浦东。杨浦的整个滨江段这么多年进展非常慢，从海门路到渔人码头，更是感觉发展缓慢。举个例子，北外滩项目的租户可能会考虑，如果往市中心去，可能交通不便、一直堵车。

　　“其实现在北外滩是盼着这些项目的开发商能做出项目品质，尤其是能有项目做出地标意义来。”上海一负责大宗交易的资深人士向每日经济新闻记者表示，凯德全权接盘，如果能把这个项目做好，对整个区域来说也是一种提升。

　　上述人士表示：“北外滩其实不缺基础，唯一的问题是时间。现在大部分项目在建，这些综合体项目在未来两三年是看不到成效的，至少需要五年以上的时间，北外滩可能才会有上升的势头，这个区域的投资者，必须持有非常长的眼光。”