本是一些地产商用来刺激销售的“无理由退房”，近日首度成为地方楼市的硬性规定。

　　1月14日，中国证券报记者获悉，近日，东莞市住建局联合东莞市工商局联合下发了关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知，提出买家在楼盘认购后，“两天内可无理由退定”。东莞市住建局房管科相关负责人介绍，新版认购书将在2019年3月1日起正式在全市推广实施。

　　截至目前，东莞是国内唯一正式出台“无理由退定”政策的城市。

　　五种情况可“无理由退房”

　　从政策细节看，东莞版本的 “无理由退房”要在以下五种情况下才能实现：

　　第一，购房者在认购书签订之日起两个工作日内（不含签订当日）要求解除认购书退回定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，可退定。

　　第二，认购书签订后，遇到政策改变导致购房者及其家庭成员（包括配偶、未成年子女）不能按照原有政策条件购房，要求解除本认购书的，可退定。

　　第三，房企未在约定的期限内与购房者协商签订《商品房买卖合同》，房企双倍返还购房者已支付的定金。

　　第四，房企“一房两卖”的，房企应向购房者双倍返还定金。

　　第五，由于不可归责于买卖双方的原因导致不能在约定时间内签订《商品房买卖合同》的，可退定。

　　减少噱头 保护买房人权益

　　那么，“无理由退定”被纳入政策轨道的意义在哪呢？

　　中原地产首席分析师张大伟表示，全国范围内，房地产销售主流还是期房销售制度。这种制度带来的影响是，很多情况下，购房者开盘购买的是预期，很容易在销售现场开盘现场被诱导决策。

　　“两天退定金”这一政策的实行，其实就是要求开发商更关注事实，减少销售环节的噱头、花头。要想卖得好必须要产品好、品牌好。

　　这就好比是“网购7天无理由退款”，张大伟解释，两天购房退定金，也是保护消费者的一项政策。从房地产市场本身来说，要求更关注客户，更保护客户权益。

　　诸葛找房首席分析师陈雷也对中国证券报记者表示，2018下半年以来，政府调控内容开始发生转变，变为以规范交易市场规则为主。此次东莞推出的“两天无理由退房”是全国首例，是对购房者在消费环节进行的权益保护。政府部门用法律手段，明确规定了消费者的合法权益，避免在购房过程中受骗。

　　针对“两天期限是否太短”的质疑，陈雷表示，由于购房不同于一般消费，消费金融巨大，所以出台的任何一个政策都会对市场甚至经济环境产生较大影响，因此任何一个新的政策出台都要谨慎，两天时间只是暂时情况，后期或会延长时间。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，东莞此次出台商品房认购书相关政策，可以理解为住房制度的改革，不能理解为当前行政政策放松的内容。但也属于释放积极信号的政策。

　　那么，房企是怎么看待“无理由退定”对于企业的影响呢？

　　华北某上市房企人士对记者表示，从政策趋势看，对于买房卖房的环节，各地肯定会有更多针对性的措施。这就要求房企，从开盘到最终的交房环节，要做到合规。“打铁还需自身硬。”

　　楼市依旧“冷风”吹

　　既然不是政策上的放松，“无理由退定”是否能大面积铺开？上述受访人士表示，2019中央经济工作会议明确提出要因城施策，分类指导。这给了地方较大的调控空间，才使得东莞等城市有机会去尝试新政策。

　　业内人士也表示，对于房企、中介机构以及购房者等参与主体来说，虽然近期各地楼市政策微调增多，但此类政策的改变，并不意味着楼市有回暖迹象。

　　贝壳研究院研究报告显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房成交总额达12万亿元，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。2018年第四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。

　　二手房方面，贝壳研究院统计显示，2018年全国二手房成交420万套，交易面积3.95亿平方米，较上年同比持平。在2016年末以来调控影响下，2018年存量市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015年和2016年。

　　上述受访人士称，目前市场的冷度仍在继续，并不会因为各地政策的微调而改变。“因城施策的背后，是各个城市不同的楼市状况，不能因为一个地方的政策出台，而认同为全部城市都会实施这个政策。所以地方政策的影响，总体看，比较有限。”